Vous souhaitez vendre votre maison, mais elle est encore occupée par un locataire ? Sa vente avec un bail en cours est possible, mais une estimation doit être faite en amont pour connaître sa valeur sur le marché. On vous explique pourquoi.
Un bail en cours représente une décote en cas de vente
L’estimation de votre maison à Loches doit être effectuée si vous projetez de la vendre avec le locataire en place. Cela engendre une décote sur sa valeur, car l’acheteur doit respecter les termes du bail établi entre le propriétaire-vendeur et le locataire. Non seulement il lui est impossible de s’installer tout de suite dans le logement, mais il doit également :
- maintenir le loyer à son montant actuel
- respecter les modalités de révision prévues par le bail en cours
- se contenter du locataire actuel puisqu’il ne peut ni le déloger ni le remplacer par un autre.
Il faut cependant voir le bon côté des choses, car un investissement locatif vous permet de percevoir des loyers mensuels afin d’amortir votre investissement. Le propriétaire-vendeur doit vous remettre le dépôt de garantie versé, au début du bail, par le locataire.
À combien la décote est-elle estimée ?
Le montant de la décote dépend de divers points :
- À quelle loi la location est-elle soumise ?
Si elle est soumise à la loi de 1989, la décote oscille généralement entre 10 et 15 %. Cela suppose que la durée du bail est limitée à trois ans et que le loyer est fixé selon les tendances du marché.
Si elle est soumise à la loi de 1948, la décote peut aller de 40 à 50 %. Pour cause, les loyers sont fixés au plus bas et récupérer le bien est difficile. Souvent, il est occupé par un locataire protégé.
- Que louez-vous ?
Si vous louez une maison meublée, aucune décote n’est appliquée, car la durée maximale du bail est limitée à un an.